Các vấn đề cần lưu ý khi mua nhà chung cư thương mại

Hiện nay, nhu cầu mua chung cư thương mại ngày càng tăng cao. Kéo theo sự gia tăng nhu cầu là những rủi ro pháp lý bất động sản xảy ra thường xuyên. Vậy, mua nhà chung cư thương mại thì cần lưu ý những điều gì?

Để nắm rõ về vấn đề này, mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của Công ty Luật PL & Partners.

1. TÌM HIỂU THÔNG TIN VỀ CHỦ ĐẦU TƯ / BÊN BÁN VÀ DỰ ÁN KHI MUA NHÀ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI.

Đối với người mua, đây là việc làm đầu tiên và quan trọng nhất. Bởi lẽ, khi giao kết hợp đồng thì chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm pháp lý, chất lượng thi công và các vấn đề với căn hộ chung cư. Do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư về các thông tin cần thiết như:

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quy hoạch, bản vẽ dự án và các giấy tờ pháp lý liên quan;
Dự án có đúng là dự án chung cư thương mại hay không;
Năng lực, độ uy tín, các đối tác của chủ đầu tư;
Những tranh chấp của chủ đầu tư đối với người mua, cư dân,… cũng như cách giải quyết các tranh chấp đó;
Kiểm tra tình hình hoạt động, nghĩa vụ tài chính, thuế;
Đã có vi phạm quy định của pháp luật không;…

*Một số vấn đề cần biết về chủ đầu tư / bên bán và dự án trước khi mua chung cư thương mại.*

2. LƯU Ý TIẾN ĐỘ THANH TOÁN ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.

Khác với nhà chung cư có sẵn, pháp luật cho phép người bán và người mua tự thỏa thuận về tiến độ thanh toán đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai. Với pháp lý bất động sản hiện nay, pháp luật có giới hạn mức thu tiền tối đa theo tiến độ dự án nhằm tránh rủi ro cho người mua.

Cụ thể tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng chỉ được thanh toán khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai, người mua cần đàm phán về tiến độ thanh toán trong hợp đồng. Tránh việc ký vào các mẫu mà bên bán soạn sẵn có tiến độ thanh toán lên đến hơn 95% giá trị căn nhà khi chưa được cấp Giấy chứng nhận và bàn giao nhà.

3. LƯU Ý THỜI HẠN SỞ HỮU KHI MUA NHÀ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI.

Người mua cần phân biệt được thời hạn sử dụng nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, các dự án kinh doanh nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện được xác định theo thời hạn của dự án. Đối với người mua các chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất trong các dự án đó sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài, chứ không chỉ giới hạn trong 50 năm.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Thời hạn này thường cũng là 50 năm và vẫn sẽ được tiếp tục sử dụng dựa trên kết quả kiểm định.

4. KIỂM TRA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI.

Hợp đồng mua bán chung cư thương mại thuộc diện phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Chủ đầu tư phải đăng ký mẫu hợp đồng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được chấp thuận. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro cho người mua.

Hợp đồng là một yếu tố cực kỳ quan trọng, vì nó sẽ ràng buộc trách nhiệm đối với bên bán, bảo vệ quyền lợi cho bên mua, nếu không xem xét kỹ, người mua có thể sẽ phải chịu những thiệt thòi không lường trước được.

Do đó, trước khi đặt bút ký kết hợp đồng, người mua cần xem xét một số nội dung cơ bản sau:

Kiểm tra xem nhà chung cư này có đáp ứng được các điều kiện để được bán hay không;
Hợp đồng đã được đăng ký theo mẫu hay chưa;
Nhà chung cư dự định mua có phải là chung cư thương mại hay không;
Về giá cả, điều kiện và tiến độ thanh toán, các mức chiết khấu, khuyến mãi,…
Chất lượng công trình, thời điểm bàn giao, phụ lục đính kèm cần mô tả đầy đủ mức độ hoàn thiện của căn hộ và các tiện ích đi kèm.
Quyền và nghĩa vụ các bên, chỗ để xe, phí quản lý chung cư, tiện ích công cộng, dịch vụ điện tử, bảo hành, quyền sửa chữa,…

5. LƯU Ý THỜI ĐIỂM NHẬN BÀN GIAO NHÀ KHI MUA NHÀ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI.

Trước khi nhận bàn giao nhà, người mua cần kiểm tra thực trạng nhà chung cư thật kỹ lưỡng đề tránh thiệt hại cho mình về sau. Trường hợp có trục trặc hay sai sót thì ghi vào biên bản bàn giao và yêu cầu sửa chữa. Vì không ít trường hợp sau khi người mua nhận bàn giao xong đã xảy ra các trường hợp không mong muốn như hệ thống nội thất thiếu hoặc không đúng với mô tả, tường nứt, hệ thống thoát nước hư hỏng, các thiết bị phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện nước wifi yếu kém, thang máy trì trệ,…Ngoài ra, khi mua nhà chung cư thương mại, người mua cần lưu ý thêm các vấn đề về các loại phí để đảm bảo sự an tâm tuyệt đối trong quá trình sử dụng nhà chung cư.