Những điều cần biết về hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp đất đai, gồm hòa giải trong tố tụng và hòa giải ngoài tố tụng. Qua bài viết này, Công ty Luật PL & Partners sẽ thông tin đến các bạn những điều cần biết về hòa giải tranh chấp đất đai.

1. CÁC TRƯỜNG HỢP TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN.

Các tranh chấp về đất đai và tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thường đan xen lẫn nhau. Qua thực tiễn giải quyết chuyên về đất đai, có thể xác định tranh chấp này có thể được chia thành các dạng như sau:

Tranh chấp quyền sử dụng đất bao gồm các dạng như: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; Tranh chấp ranh giới, mốc giới; Tranh chấp lối đi, ngõ đi chung,..
Tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng nhà đất hoặc thừa kế là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng, giao dịch liên quan đến đất đai như: Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng; Hợp đồng đặt cọc; Thế chấp; Bảo lãnh; Chuyển đổi; Tặng cho; Cho thuê, mượn; Góp vốn,…
Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất: Chia tài sản chung của hộ gia đình; Vợ chồng; Giữa các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất chung.

*Tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra tương đối thường xuyên trong cuộc sống.*

2. HÒA GIẢI TRONG TỐ TỤNG.

Hòa giải trong tố tụng là hình thức áp dụng tại Tòa án, phát sinh khi có đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai dựa trên yêu cầu của các chủ thể giả thuyết có lợi ích bị ảnh hưởng.

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định, Tòa án với tư cách là cơ quan xét xử, có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định (Điều 10 BLTTDS năm 2015).

Có thể thấy, theo quy định của pháp luật dân sự, hòa giải là quy trình bắt buộc trong thủ tục tố tụng, nhằm tạo điều kiện cho các bên thỏa thuận lại các vấn đề phát sinh trong tranh chấp, để có thể giải quyết tranh chấp trong ôn hòa, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp bằng biện pháp tiếp tục khởi kiện ra Tòa án.

3. HÒA GIẢI NGOÀI TỐ TỤNG

Trong lĩnh vực đất đai, phương thức này bao gồm: hòa giải tiền tố tụng tại Tòa án, hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã và hòa giải cơ sở.

3.1. Hòa giải tự nguyện theo Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013.

Xét về bản chất, hòa giải cơ sở cũng là biện pháp giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm hướng đến kết quả cuối cùng bằng các thỏa thuận chung trên cơ sở tự do ý chí của các bên liên quan gắn với thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố). Tuy nhiên, khác với các hòa giải khác, hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai là loại hòa giải không bắt buộc, và không là căn cứ để xác định điều kiện thụ lý tranh chấp đất đai tại TAND nếu có hành vi khởi kiện.

Đây là phương thức được áp dụng chủ yếu với các tranh chấp đơn giản, tập trung các tranh chấp mang tính cục bộ địa phương và được hỗ trợ bởi một bên thứ ba – làm chức năng trung gian – Hòa giải viên hoạt động bên cạnh tổ hòa giải. Hiện nay, phương thức hòa giải cơ sở được quy định tại Luật Hòa giải cơ sở năm 2013.

Nhằm đảm bảo tính khách quan và hiệu quả của hòa giải, Luật Hòa giải cơ sở năm 2013 khuyến khích sự tham gia của những người có uy tín trong gia đình, dòng họ và cộng đồng dân cư. Luật nhấn mạnh, hiệu quả giải quyết tranh chấp không chỉ tập trung vào vai trò của cá nhân mà còn đặt cá nhân bên cạnh mối quan hệ truyền thống – cộng đồng dân cư dưới tác động của phong tục tập quán, hương ước và lệ ước địa phương.

3.2. Hòa giải tiền tố tụng, đối thoại tại Tòa án.

Hòa giải tiền tố tụng là phương thức hiện đang được áp dụng thí điểm và chưa được hệ thống hóa bằng văn bản pháp luật. Tính đến nay, Việt Nam đã có 16 tỉnh thành thí điểm xây dựng trung tâm hòa giải, đối thoại tại TAND và đã đạt được một số kết quả khả quan. Hòa giải được tiến hành trước khi tòa án thụ lý đơn khởi kiện các vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (TTDS) năm 2015, Luật Tố tụng hành chính năm 2014. Đặc biệt, hình thức này không loại trừ các loại hình hòa giải khác, cũng như không loại trừ hòa giải trong tố tụng (mặc dù trung tâm hòa giải nằm ngay trong trụ sở TAND và được hòa giải viên do Chánh án tòa án nhân dân tối cao bổ nhiệm hỗ trợ giải quyết).

3.3. Hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn theo Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Xuất phát từ tính bất động của tài sản là đất và tính lịch sử trong quá trình sử dụng đất gắn với yêu cầu chuyên môn của cơ quan quản lý. UBND cấp xã được xem là đơn vị có đủ thẩm quyền và năng lực chuyên môn để xử lý tranh chấp bằng phương thức ôn hòa trên cơ sở hệ thống dữ liệu về quản lý đất đai như bản đồ địa chính, biến động sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất….

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: “ Đối với các tranh chấp về “ai là người có quyền sử dụng đất” mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật TTDS năm 2015”.

Tuy nhiên, riêng đối với tranh chấp đất đai, hiệu quả đạt được từ hoạt động hòa giải vẫn còn rất hạn chế. Có nhiều tranh chấp phải tiến hành hòa giải nhiều lần với nhiều loại hình nhưng vẫn không đi đến kết quả đáng mong đợi. Điều này vô hình trung làm cho các biện pháp hòa giải trở thành nguyên nhân kéo dài tranh chấp đất đai, kéo dài khả năng giải quyết tranh chấp bằng các thủ tục tố tụng, thậm chí hết thời hiệu khởi kiện đối với những tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất.

*Các phương thức hòa giải tranh chấp đất đai ngoài tố tụng.*

Kết luận: Hòa giải đối với tranh chấp đất đai là việc cần làm trước khi quyết định khởi kiện ra Tòa án. Người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện nếu không sẽ không đủ điều kiện khởi kiện tại Toà án nhân dân. Việc tiến hành hòa giải sẽ được thực hiện theo trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.

Quý khách hàng nếu cần đăng ký dịch vụ hoặc hỏi đáp, thắc mắc để hiểu thêm về dịch vụ của chúng tôi vui lòng liên hệ: